Информационно-аналитические материалы Государственной Думы

 2 Финансово-экономическое обоснование предлагаемых мер законодательного регулирования договора некоммерческого найма жилого помещения

Проект федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений» (далее – законопроект) предполагает, что жилые помещения по договору некоммерческого найма жилого помещения будут предоставляться в наемных (арендных) многоквартирных домах, наемных (арендных) жилых домах, комплексах наемных (арендных) жилых домов), все жилые помещения в которых принадлежат одному собственнику (далее – наемные (арендные) дома некоммерческого использования).

В настоящее время наемные (арендные) дома отсутствуют. Таким образом, реализация законопроекта связана со значительными инвестициями в строительство таких домов. Реализация долгосрочных проектов инвестирования в создание наемных (арендных) домов некоммерческого использования может потребовать следующих мер государственной и (или) муниципальной поддержки:

· частичное бюджетное финансирование затрат на строительство таких домов, а также процентов по строительному кредиту в период строительства таких домов;

· бесплатное предоставление земельных участков;

· бесплатное подключение (присоединение) к сетям инженерно-технической инфраструктуры;

· бесплатное предоставление типовой проектной документации;

· использование специального режима налогообложения.

Настоящее финансово-экономическое обоснование основано на результатах сценарных расчетов, в которых предполагается наличие всех перечисленных мер государственной и (или) муниципальной поддержки. В части использования специального режима налогообложения, предполагается упрощенная система налогообложения: замена налога на имущество организаций, налога на прибыль, налога на добавленную стоимость на налог на доходы организации – собственника наемного (арендного) дома некоммерческого использования по ставке 6% ^[1]. Также предполагается освобождение организации-наймодателя от уплаты налога на землю. Необходимо отметить, что указанные меры налоговой поддержки не включены в данный законопроект, но рассматриваются как необходимые для реализации проектов по строительству наемных (арендных) домов некоммерческого использования.

Сценарные расчеты выполнены на основе специальной расчетной модели инвестиционного проекта по созданию и эксплуатации наемного (арендного) дома некоммерческого использования. Результаты сценарных расчетов позволяют сравнить размеры платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма при различных вариантах финансирования строительства наемных (арендных) домов некоммерческого использования, различных сроках окупаемости и требуемой доходности таких инвестиций.

Такая модель позволила получить при различных сценарных расчетах оценки следующих результирующих показателей:

· размера платы за стандартное жилое помещение, предоставляемое по договору некоммерческого найма;

· доли семей, которым будет доступен некоммерческий наем жилого помещения, включая плату за жилое помещение и оплату коммунальных услуг;

· доли семей, которым необходимо будет предоставить субсидии для оплаты некоммерческого найма стандартного жилого помещения и коммунальных услуг.

Плата за жилое помещение, предоставленное по договору некоммерческого найма (далее – плата за некоммерческий наем), определяется как произведение ставки платы за некоммерческий наем 1 кв. м общей площади жилого помещения на размер общей площади жилого помещения.

В качестве наймодателя по договору некоммерческого найма жилого помещения в соответствии с законопроектом могут выступать 1) органы государственной (муниципальной) власти, уполномоченные ими организации в случае предоставления жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда в некоммерческий наем, а также 2) созданные органами государственной (муниципальной) власти некоммерческие организации, которые являются собственниками наемных (арендных) домов некоммерческого использования.

В дальнейшем предполагается разработка законопроектов, которыми будет отрегулированы вопросы предоставления жилых помещений в некоммерческий наем другими лицами, в частности, специализированными некоммерческими организациями, в создании которых, например, могут быть заинтересованы крупные предприятия для предоставления жилых помещений своим работников в целях привлечения кадров.

Основными источниками финансирования инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования могут быть:

· средства бюджета Российской Федерации, и (или) бюджетов субъектов Российской Федерации, и (или) местных бюджетов;

· собственные средства специализированных некоммерческих организаций, созданных органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятиями;

· кредитные средства.

Средства бюджета Российской Федерации, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов могут привлекаться для финансирования инвестиционных проектов по строительству наемных (арендных) домов некоммерческого использования как в форме бюджетных инвестиций в уставный капитал специализированных некоммерческих организаций, так и в форме субсидий юридическим лицам (наймодателям жилых помещений). Также за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов могут предоставляться субсидии физическим лицам - нанимателям жилых помещений на оплату установленной платы за некоммерческий наем и коммунальные услуги.

Источником собственных средств специализированных некоммерческих организаций являются средства уставного капитала, формируемого учредителями такой организации. Например, в случае, если специализированная некоммерческая организация учреждена органом государственной власти или органом местного самоуправления, источником собственных средств такой организации являются средства соответствующего бюджета, а в случае создания такой организации крупным предприятием – средства такого предприятия.

Для строительства наемных (арендных) домов необходимо будет привлечение кредитных средств для финансирования инвестиционного проекта по строительству и эксплуатации такого дома. Такое финансирование может быть организовано путем предоставления организации-наймодателю среднесрочного строительного кредита на период строительства с дальнейшей новацией такого строительного кредита в долгосрочный ипотечный кредит после завершения строительства наемного (арендного дома) некоммерческого использования и сдачи жилых помещений в таком доме в некоммерческий наем. При такой организации кредитного финансирования в период строительства погашаются только проценты по строительному кредиту, а погашение основной суммы долга происходит в рамках погашения долгосрочного ипотечного кредита. Ипотечный кредит будет обеспечен залогом земельного участка и построенного на нем наемного (арендного) дома некоммерческого использования.

Следует учитывать, что законопроектом устанавливается, что плата за некоммерческий наем предполагает возврат инвестиций в течение определенного периода, который для обеспечения приемлемой доступности некоммерческого найма жилого помещения должен быть достаточно длительным.

Реализация инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования может предполагать возвратную, безвозвратную или смешанную основу инвестиций, осуществленных за счет собственных средств ^[2].

Предполагается, что все три варианта инвестирования возможны как для органов государственной власти, органов местного самоуправления или учрежденных ими специализированных некоммерческих организаций, так и для иных специализированных некоммерческих организаций, реализующих инвестиционные проекты по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования.

В целях финансово-экономического обоснования законопроекта были выполнены расчеты для следующих сценариев реализации инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования. Такие сценарии различаются как по структуре источников финансирования инвестиционных проектов, так и по структуре источников возвратности средств.

Сценарий № 1.

· Структура источников финансирования инвестиционного проекта: собственные средства организации-наймодателя – 40%, кредит – 60%;

· структура источников возвратности средств: собственные средства организации-наймодателя – на безвозвратной основе; основная сумма долга по долгосрочному ипотечному кредиту и проценты по такому кредиту – за счет платы за некоммерческий наем; проценты по кредиту в период строительства – за счет средств бюджета Российской Федерации, и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета.

Сценарий № 2.

· Структура источников финансирования инвестиционного проекта: собственные средства организации-наймодателя – 20%, кредит – 40%, средства бюджета Российской Федерации, и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета – 40%;

· структура источников возвратности средств: собственные средства организации-наймодателя – за счет платы за некоммерческий наем; основная сумма долга по долгосрочному ипотечному кредиту и проценты по такому кредиту – за счет платы за некоммерческий наем; проценты по кредиту в период строительства – за счет средств бюджета Российской Федерации, и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета; средства бюджета Российской Федерации, и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета – на безвозвратной основе.

Сценарий № 3.

· Структура источников финансирования инвестиционного проекта: собственные средства организации-наймодателя – 20%, кредит – 40%, средства бюджета Российской Федерации, и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета – 40%;

· структура источников возвратности средств: собственные средства организации-наймодателя – за счет платы за некоммерческий наем; основная сумма долга по долгосрочному ипотечному кредиту и проценты по такому кредиту – за счет платы за некоммерческий наем; проценты по кредиту в период строительства – за счет платы за некоммерческий наем; средства бюджета Российской Федерации, бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета – на безвозвратной основе.

Сценарий № 4.

· Структура финансирования инвестиционного проекта: собственные средства организации-наймодателя – 40%, кредит – 60%;

· структура источников возвратности средств: собственные средства организации-наймодателя – за счет платы за некоммерческий наем; основная сумма долга по долгосрочному ипотечному кредиту и проценты по такому кредиту – за счет платы за наем; проценты по кредиту в период строительства – за счет платы за некоммерческий наем.

Расчеты по каждому сценарию выполнены для 8 вариантов, каждый из которых характеризуется сочетанием различных значений двух следующих параметров:

1) ставка дисконтирования (r) – требуемая доходность инвестиций: 5% или 10%;

2) дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок, по истечении которого чистая приведенная стоимость инвестиционного проекта становится равной нулю: 20, 30, 40 или 50 лет.

Таким образом, плата за некоммерческий наем в зависимости от реализуемого сценария включает:

1) сценарий №1:

· затраты на погашение основной суммы долга по долгосрочному ипотечному кредиту в размере 60% от затрат на строительство наемного (арендного) дома некоммерческого использования;

· затраты на погашение процентов по такому ипотечному кредиту;

· затраты на оплату жилищных услуг (содержание и текущий ремонт, вывоз мусора, капитальный ремонт);

· требуемая доходность (5% или 10%);

· налог на доходы организации;

· затраты на страхование недвижимого имущества;

2) сценарий №2:

· затраты собственных средств организации-наймодателя в размере 20% от затрат на строительство наемного (арендного) дома некоммерческого использования;

· затраты на погашение основной суммы долга по долгосрочному ипотечному кредиту в размере 40% от затрат на строительство наемного (арендного) дома некоммерческого использования;

· затраты на погашение процентов по такому ипотечному кредиту;

· затраты на оплату жилищных услуг (содержание и текущий ремонт, вывоз мусора, капитальный ремонт);

· требуемая доходность (5% или 10%);

· налог на доходы организации; <

· затраты на страхование недвижимого имущества;

3) сценарий №3:

· затраты собственных средств организации-наймодателя в размере 20% от затрат на строительство наемного (арендного) дома некоммерческого использования;

· затраты на погашение основной суммы долга по долгосрочному ипотечному кредиту в размере 40% от затрат на строительство наемного (арендного) дома некоммерческого использования;

· затраты на погашение процентов по такому ипотечному кредиту;

· затраты на погашение процентов по строительному кредиту в размере 40% от затрат на строительство наемного (арендного дома) некоммерческого использования;

· затраты на оплату жилищных услуг (содержание и текущий ремонт, вывоз мусора, капитальный ремонт);

· требуемая доходность (5% или 10%);

· налог на доходы организации;

· затраты на страхование недвижимого имущества;

4) сценарий №4:

· затраты собственных средств организации-наймодателя в размере 40% от затрат на строительство наемного (арендного) дома некоммерческого использования;

· затраты на погашение основной суммы долга по долгосрочному ипотечному кредиту в размере 60% от затрат на строительство наемного (арендного) дома некоммерческого использования;

· затраты на погашение процентов по такому ипотечному кредиту;

· затраты на погашение процентов по строительному кредиту в размере 60% от затрат на строительство наемного (арендного дома) некоммерческого использования;

· затраты на оплату жилищных услуг (содержание и текущий ремонт, вывоз мусора, капитальный ремонт);

· требуемая доходность (5% или 10%);

· налог на доходы организации;

· затраты на страхование недвижимого имущества.

Сценарные расчеты выполнялись в следующей последовательности:

· определение исходных параметров и прогнозов, необходимых для оценки инвестиционного проекта по строительству и эксплуатации наемного (арендного) дома некоммерческого использования;

· расчет платы за некоммерческий наем стандартного жилого помещения;

· расчет доступности некоммерческого найма, которая определяется как доля семей, не являющихся малоимущими, для которых плата за некоммерческий наем стандартного жилого помещения и расходы на коммунальные услуги составляют не более фиксированной доли дохода (расчеты проводились по двум варианта: 22% и 30% дохода семьи);

· расчет необходимых расходов бюджета Российской Федерации, и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, и (или) местного бюджета.

Оценка инвестиционного проекта по строительству и эксплуатации наемного (арендного) дома некоммерческого использования проводилась по модели дисконтированных денежных потоков. В качестве инструмента оценки использовался дисконтированный срок окупаемости такого инвестиционного проекта (DPB).

В отношении исходных параметров инвестиционного проекта приняты следующие основные предпосылки:

· общая площадь стандартного жилого помещения, предоставляемого в некоммерческий наем, составляет 42 кв. м;

· срок реализации инвестиционного проекта по строительству и эксплуатации наемного (арендного) дома некоммерческого использования - 3 года;

· темп ежегодного изменения платы за некоммерческий наем равен уровню инфляции;

· срок долгосрочного ипотечного кредита - 20 лет.

Все сценарные расчеты выполнены при следующих основных предпосылках в отношении социально-экономических характеристик населения:

· размер типичного домохозяйства – 2 человека^[3];

· критерий отнесения домохозяйства к категории малоимущих граждан – доход домохозяйства составляет менее 2 прожиточных минимумов в 2011 году;

· распределение домохозяйств по доходу совпадает с распределением населения по доходу;

· распределение домохозяйств по доходу стабильно в период с 2011 по 2030 годы^[4].

Основные результаты сценарных расчетов приведены в таблице 1. В таблице приведены результаты расчетов расходов нанимателей на оплату некоммерческого найма жилого помещения и оплату коммунальных услуг (в текущих ценах), доступности таких расходов для нанимателей в 2015 и 2030 гг. с целью отражения отрицательной динамики таких расходов и повышения доступности таких расходов в долгосрочной перспективе ^[5]. Подробная временная структура денежных потоков инвестиционного проекта по созданию и эксплуатации наемных (арендных) домов некоммерческого использования в зависимости от варианта расчета приведена в Приложении А.