НИР Правовое регулирование некоммерческого найма жилого помещения
1.1 Актуальность законодательного регулирования некоммерческого найма жилого помещения
В настоящее время задача развития сектора арендного жилья в Российской Федерации в рамках государственной жилищной политики становится все более актуальной.
Согласно Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 года № 1201-р, предусмотрено, что в целях развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономкласса, широкое распространение на рынке получит, в том числе кредитование физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи жилья внаем.
В соответствии с перечнем поручений Президента Российской Федерации по итогам совещания о мерах по реализации жилищной политики 14 февраля 2012 г. Правительству Российской Федерации поставлена задача в срок до 1 сентября 2012 года утвердить комплекс мер, направленных на развитие рынка арендного жилья, прежде всего некоммерческого найма жилых помещений, включая меры государственной поддержки и законодательного регулирования, в том числе в части, касающейся:
защиты прав и обеспечения ответственности наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения;
регулирования предоставления жилых помещений по договору некоммерческого найма в первоочередном порядке гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и которые не могут их улучшить на рынке жилья;
регулирования деятельности специализированных некоммерческих организаций, осуществляющих строительство и предоставление жилых помещений на условиях некоммерческого найма, а также предоставления таким организациям земельных участков для жилищного строительства;
создания стимулирующего налогового режима при строительстве и предоставлении жилых помещений по договору некоммерческого найма.
Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" предусматривается до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.
В соответствии с указанными поручениями, Правительством Российской Федерации был разработан комплекс мер по развитию арендного жилищного фонда. [1] Пунктом 1 указанного документа предусматривается внесение в IV квартале 2012 года в Правительство Российской Федерации проекта федерального закона о развитии рынка арендного жилья, предусматривающего в том числе внесение в Гражданский кодекс Российской Федерации и Жилищный кодекс Российской Федерации изменений в части защиты прав наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, определения понятия "некоммерческий наем" и регулирования порядка предоставления жилья гражданам по договору некоммерческого найма.
Проект Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений» (далее - законопроект) разработан в целях восполнения пробела правового регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений. Принятие такого законопроекта является необходимым условием реализации указанного комплекса мер и соответствует поручениям, содержащихся в нормативных правовых актах Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.
В настоящее время существует законодательное регулирование найма жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое главным образом регулирует отношения по передаче в пользование жилых помещения частного жилищного фонда, и регулирование отношений по договорам социального найма жилого помещения и договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (Жилищный кодекс Российской Федерации), которое регулирует отношения по передаче в пользование жилых помещения исключительно государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма и договорам найма специализированного жилого помещения.
Таким образом, в настоящее время отсутствует специальное законодательное регулирование правоотношений по поводу найма жилых помещений, в которых наниматель не ставит цели извлечения прибыли, в той или иной мере решает социальные вопросы, однако складывающиеся правоотношения не могут быть урегулированы в рамках договора социального найма жилого помещения[2].
Несмотря на то, что в существующем законодательстве некоммерческий наем жилого помещения не выделен и не регламентирован, на практике уже сегодня складываются отношения по поводу найма жилого помещения, которые нельзя отнести ни к социальному найму, ни к найму в коммерческих целях.
Так в настоящее время не менее 0,2% всего жилищного фонда предоставляется органами государственной власти и органами местного самоуправления по договорам найма жилого помещения, как правило, на некоммерческих условиях (без извлечения прибыли). При этом, поскольку в законодательстве отсутствует регулирование договора некоммерческого найма, юридически такие отношения оформляются как договор найма жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования, либо как договор безвозмездного пользования. Наиболее известен опыт Москвы (бездотационные дома), Калужской области, Чувашской Республики и ряда других регионов.
Таким образом, актуальность представленного законопроекта определяется:
- недостаточным развитием институтов, обеспечивающих решение жилищных проблем граждан, не являющихся малоимущими, которые при этом не имеют возможности приобретения жилья на рынке за счет собственных и заемных средств;
- складывающейся практикой предоставления отдельным категориям граждан жилых помещений внаем на некоммерческих принципах, не имеющей в настоящее время адекватного законодательного регулирования, в полной мере учитывающей специфику указанных правоотношений;
- наличием соответствующих поручений Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.
Законопроект направлен на решение проблемы доступности наемного (арендного) жилья для граждан со средним уровнем доходов и доходами ниже среднего уровня, которые не являются малоимущими.
Эффективное законодательное регулирование отношений по поводу некоммерческого найма жилого помещения позволит создать условия и стимулы для увеличения объемов строительства жилищного фонда в целях предоставления внаем на некоммерческих условиях.
Сфера действия законопроекта касается жилых помещений, передаваемых по договорам некоммерческого найма и размещенных в наемных (арендных) многоквартирных домах, наемных (арендных) жилых домах и комплексах наемных (арендных) жилых домов.
К предмету регулирования законопроекта относится регулирование отношений по заключению и исполнению договоров некоммерческого найма жилых помещений, а также внесения изменений и дополнений в федеральные законы, регулирующих смежные правоотношения.
[1] Распоряжение Правительства РФ от 29 августа 2012 г. N 1556-р "Об утверждении комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода"
[2] В частности это невозможно, когда наймодателем выступает частное лицо (например, работодатель), поскольку по договорам социального найма могут предоставляться только жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда. Кроме того, существенными условиями договора социального найма, применение которых при законодательном регулировании правоотношений по поводу некоммерческого найма жилых помещений представляется нецелесообразным, являются бессрочный статус договора, отсутствие обязанности нести расходы связанные с капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирном доме и ряд других норм.