АВ 2008г. Выпуск 9 Проблемы реформирования отечественного ЖКХ в контексте международного опыта
1.7.Реконструкция и модернизация микрорайонов
Применявшаяся технология массового индустриального панельного строительства ограничивает возможности по реконструкции и модернизации имеющегося жилищного фонда. Существующее размещение зданий на территории практически не возможно изменить. При перепланировке районов массовой застройки возможны только следующие варианты: пристройка и угловая пристройка (пристройка, соединяющая два здания, стоящих под углом друг к другу), а также надстройка и частичный демонтаж зданий.
Жилые кварталов массовой застройки часто возводились без всякой привязки к окружающему ландшафту и старой застройке с ее традиционными формами. Унифицированные панельные дома особенно остро контрастируют с по сути сельским окружением. При реконструкции районов массовой застройки искались варианты естественного устранения границ с природным окружением и историческим ландшафтом застройки. Переходную структуру между районами массовой застройки и их окружением можно создать путем новой застройки граничных участков, которая создает связующие элементы во внешнем оформлении и в структуре использования.
В типовом образом застроенных районах структура жилья сплошь и рядом не учитывала такие критерии, как возрастной состав населения, размер семей, интересы групп населения в плане образования, работы, проведения досуга и т.п. Например, возрастная структура населения, достаточно однородная при заселении, может со временем существенным образом изменяться, в результате чего может возникать дополнительные спрос на определенные квартиры или на объекты социального характера. Для максимально полного учета потребностей населения и предотвращения его миграции в другие районы города в процессе разработки проектов санации проводилось массовое анкетирование по широкому спектру вопросов. Анкетирование и анализ полученных в результате ее данных проводится каждые 4-5 лет.
Улучшению условий комфортности и преодолению дефицита в квартирах определенной планировки и размера содействует дополнительное жилищное строительство без ограничений, свойственных панельному домостроению. Осуществлению нового строительства помогает то, что в районах массовой застройки уже имеется хорошая социальная и техническая инфраструктура. Новые здания улучшают условия проживания в градостроительном плане и предлагают жилье, отвечающее потребительским запросам и экономическим возможностям неоднородного по возрасту и доходам населения.
Для Европы городская застройка характерна тем, что дома располагаются в один ряд, формируя как бы сплошную каменную стену. Дома в своем большинстве имеют небольшие внутренние дворики. В Берлине при проведении санации микрорайонов в определенной степени стали следовать этим культурным традициям. От прежней гребенчатой структуры застройки с домами, стоящими параллельно друг другу и торцом к проезжей части, перешли к сплошной застройке улиц, а также к созданию замкнутых дворов путем закрывания угловых и других проходных элементов в застройке. Образованные таким образом жилые дворы превращаются в своеобразные уникальные зеленые жилые комнаты .
Не в массовом количестве, но при необходимости обеспечить квартирами группы населения с особыми жилищными потребностями (молодые люди, инвалиды, многодетные семьи, семьи с высоким стандартом жизни) осуществлялось дополнительное строительство на крыше домов. Квартиры в надстройке имели улучшенные по сравнению с нижними этажами условия проживания: большая площадь, свободная планировка, просторные лоджии или открытые террасы. С архитектурной точки зрения такие надстройки резко улучают внешний облик дома, придавая ему совершенно иные формы.
На территории районов массовой застройки остаются иногда незастроенные участки земли. Новое строительство на этих резервных территориях может выровнять структурные недоработки в архитектуре микрорайонов, а также решить указанные выше проблемы, связанные с потребностью в дополнительном или нестандартном жилье.
После объединения Германии в Берлине в течение 90-х годов вследствие высокой миграции населения в другие регионы страны потребность в жилье уменьшилась. В этой связи была отработана методика уменьшения плотности застройки путем технологии уменьшения этажности старых панельных зданий. Демонтаж этажей в зданиях или частей зданий дает возможность создания высококачественных квартир с различными планировками. Кроме того возникает возможность увеличить долю свободных площадей для общественного пользования.
В Москве, несмотря на высокую потребность в новом жилье, в домах панельного домостроения можно использовать и этот опыт увеличения площадей общественного и социального назначения. Для этого можно, например, использовать первые этажи существующих зданий. Жителей из отселяемых квартир можно расселять в пристройки, надстройки или угловые элементы, закрывающие двор.