АВ 2008г. Выпуск 9 Проблемы реформирования отечественного ЖКХ в контексте международного опыта
1.6.Практические примеры организация работ по санации жилья без отселения
В качестве примера организации работ по проекту санации жилого здания без отселения жителей ниже приводится работа компании СРР . Эта компания со штатом сотрудников в 20 человек управляла процессом модернизации и санации 2000 квартир ежегодно. Она вела общее руководство проектом, занималась проектированием по зданию и инженерному оборудованию, включая вопросы несущих способностей здания, тепло- и звукоизоляции, организовывала проведение тендера и подбор подрядных организаций, осуществляла технический надзор за осуществлением строительных работ, содержала офис на стройке для поддержания постоянных контактов с жильцами, занималась гарантийным обслуживанием.
Подготовке проекта санации здания предшествовала объективная оценка необходимости проведения модернизации и тепловой санации без отселения жильцов. Для этого изучались: техническое состояние жилого здания; возможная потеря им потребительских качеств; необходимость сокращения потребления топливно-энергетических ресурсов и воды. Делалось заключение о необходимость проведения работ без отселения жителей из-за значительных издержек, связанных с отселением жильцов на период проведения ремонтно-восстановительных работ. Проводилась оценка технического состояния здания, которая заключалась в обследовании всех квартир, лестничных клеток, подвалов, крыш и в оценке внешнего вида фасада.
На основании имеющихся данных или, если это было необходимо, дополнительных обмеров составлялась актуальная документация, включающая поэтажные планы, виды, разрезы, планы квартир, расчет жилой площади. На основе полученных технических параметров и подготовленных чертежей делалась оценка ориентировочной стоимости предстоящих работ.
Далее осуществлялось предварительное проектирование, которое включало: экспертизы по энергосбережению, акустические экспертизы, экспертизы по строительным материалам, оценку качества несущих грунтов и состояние фундаментов здания, планирование несущих конструкций. Шла отработка концепции проектирования, включая работы и услуги специализированных проектировщиков. Делалось описание объекта, оформлялись эскизные чертежи по проекту, делались цветные модельные изображения. Проводились необходимые переговоры с ведомствами и учреждениями. Составлялась смета расходов. Готовый проект представлялся на утверждение заказчику, и получалось разрешение на проведение строительных работ.
Затем начиналась плотная работа с жителями. Жильцы не позднее чем за 3 месяца до начала строительных работ получали исчерпывающую информацию о планируемых мероприятиях и их ориентировочной стоимости (соответственно расчету по предварительному проектированию после представления проекта заказчику). Жители получали информацию о графике и о сроке санации стояков, а также расчет ожидаемого повышения арендной платы. Для этого с жильцами проводилось собрание (максимальное число участников каждого собрания - не более 300 человек). На них в течение 2-3 часов давались разъяснения по строительным мероприятиям внутри и снаружи здания, по графику работ, а также ответы на вопросы.
Одновременно согласно публично-правовым предписаниям оформлялась разрешительная документация и осуществлялось рабочее проектирование, в том числе по инженерии и несущим конструкциям. Далее по конкурсу выбиралась подрядная организация и начинались работы по реализации проекта.
Работы по отношению к жильцам делились на две категории: работы внутри и вне квартиры. Работы внутри квартиры проводились по жесткому графику, согласованному с жильцами. Причем срок проведения всех работ в квартире был ограничен одной неделей, в течение которой жильцы должны были обеспечить доступ в квартиру. За это время выполнялись такие работы, как обновление окон (1 день на квартиру), плиточные работы в ванной комнате и на кухне с заменой санитарно-технического оборудования, замена стояков и системы отопления (5 дней, с понедельника по пятницу), монтаж входной двери (1 день), замена или санация балконов (3 дня, отрезание бетона, монтаж двери лоджии, малярные работы). Внутри здания, но вне квартиры проводились работы по модернизации инженерного оборудования (электрооборудование в полном объеме, магистрали системы отопления, лифтовое хозяйство, лестничная клетка, замена дверей, штукатурка, новый настил полов и новая обшивка перил).
При проведении работ в квартире, в частности, при замене труб водоснабжения и канализации применялись модульные варианты их замены, что облегчало работу и значительно сокращало сроки ее выполнения.
Стандартным образом менялось плиточное покрытие в ванных комнатах, на кухне и в туалете. Варианты установки разного плиточного покрытия были возможны, но в пределах отведенных для этого средств. В ряде случаев некоторые квартиросъемщики с достаточным уровнем дохода высказывали пожелание существенно изменить облик кухни или санузлов. Для того чтобы удержать таких квартиросъемщиков в районе, их пожелания выполнялись быстро и на индивидуальной основе. Например, жилищные предприятия распространяли каталоги с опробованными вариантами модернизации кухни и ванных комнат, которые можно было быстро реализовать в отдельных квартирах с оплатой этой услуги самим жителем.
Снаружи здания выполнялись работы по кровле, работы на фасадах (включая их утепление), по замене окон, по лоджиями/балконами, на входах в подъезды. Наружные стены панельных домов, утеплялись пенопластовыми панелями и минеральной ватой. Дом утеплялся также со стороны подвала и крыши. Окна в доме, а также выходные двери на балкон или лоджию заменялись на новые энергосберегающие с трехслойными стеклопакетами. В результате проведенных энергосберегающих мероприятий теплопотери в домах удалось сократить до 60%. С учетом высокой стоимости энергоресурсов такие мероприятия в совокупности с возможностью регулирования температуры внутри помещения существенно сократили в дальнейшем для жильцов расходы на отопление.
Срок выполнения работ по санации всего дома составлял, как правило, не более 9 месяцев. На все виды работ давалась гарантия от 2 до 5 лет.
Типичным для фасадов панельных домов является повторение технических элементов с явно обозначенными стыковочными швами. При первоначальном строительстве проводилась поверхностная обработка единичных элементов в различном цветовом решении, которое подчеркивало их функциональное назначение. Выделялись, например, лоджии, лестничная клетка, аттиковый этаж, цоколь. Горизонтальное и вертикальное деление следовало при этом принципу регулярного повторения цветовых нюансов на домах, размещенных рядом друг с другом. Это подчеркивало пространственную связь между домами в городе.
В некоторых районах массовой застройки в Берлине вначале, при новом формировании фасадов, пренебрегли типизацией требований к форме панельного строительства: отдельные собственники игнорировали пространственные связи между домами и отрицали необходимость следования цвету и форме изначальных проектных решений зданий. Ошибочность этого подхода была быстро осознана, и уже в конце 1994 года были созданы советы по внешнему оформлению зданий, которые давали строителям рекомендации по оформлению фасадов, исходя из общих норм и правил реконструкции, разработанных совместно архитекторами, городскими планировщиками и строителями. Эта мера способствовало тому, что в каждом районе отдельные фасады подчинялись общим градостроительным решениям.
В ближнем рассмотрении дома проявляется его особенность и отличие от окружения. Становится заметным, передает ли дом проживающим в нем жителям и посетителям чувство обустроенности и обжитости. Для придания дому индивидуальных черт, отражающих внутреннюю культуру самих жителей было признанно целесообразным передавать жителям в пользование палисадники перед домом. Но делалось это только при наличии соответствующих рекомендаций специалистов и при финансовой поддержке со стороны жилищного предприятия. В основе таких мер лежало профессиональное планирование, которое сводит воедино функциональные особенности палисадников, входов в дом, расположение мусоросборников и цветовое оформление фасадов.
Особенности во внешнем оформлении дома создавались посредством специальной реконструкции входов в дом и прилегающей к ним территории. Спектр возможных решений может быть достаточно широким: от навесов перед входом до дополнительных пристроек к входу с досуговым пространством. В домах, где проживают жители с ограниченными физическими возможностями, входы и лестницы формировались так, чтобы для этой категории лиц не было физических барьеров.
В пристройке к дому можно соединить несколько входов в дом, оформив это как общий входной вестибюль, где можно создать помещение для консьержки - место решения всех ежедневных проблем и одновременно позитивный фактор безопасности. С точки зрения безопасности можно сделать еще некоторые шаги: например, установка новой входной двери с исправно функционирующим запорным устройством и хорошим обзором всего, что происходит снаружи. Вход в дом хорошо освещается; устанавливается переговорное устройство; почтовые ящики размещаются так, чтобы улучшить доступ к ним для владельцев и минимизировать возможность кражи почты чужими людьми.
Лестницы в доме являются объектом общего пользования. Хорошее состояние лестницы - это визитная карточка дома, оно улучшает климат совместного проживания граждан.
Помимо лестниц, качественных покраски и освещения лестничных холлов, важным элементом технического оснащения здания являются лифты. От их гигиенического состояния, надежности и скорости перемещения зависит безопасность жильцов. Реконструкция лифтов или их установка при отсутствии являлась важной строительной задачей в ходе санации дома.
Как и в России, в Берлине в пятиэтажных панельных домах не было лифтов. Отсутствие лифтов негативно отражалось на положении инвалидов и пожилых людей, решительно противоречило существующим европейским требованиям по обеспечению комфортных условий проживания для указанных категорий граждан. По этой причине в число мероприятий по санации зданий в обязательном порядке включалась установка лифтов. Лифты пристраивались снаружи здания. Для чего все наружные панели лестничных клеток заменялись на специализированные, приспособленные для пристройки к ним лифтов. Несущая конструкция и техническое оснащение лифтовой шахты и машинного отделения были приспособлены для режима работы как в летних, так и в зимних условиях.
Известно, что наличие балконов и лоджий значительно улучшает потребительские свойства жилья. Они создают дополнительное пространство, используемое жильцами во вспомогательных целях. В некоторых типовых проектах панельных домов в Берлине балконы отсутствовали, например, в одно- и двухкомнатных квартирах. Во многих случаях лоджии и балконы санируемых домов нуждались в демонтаже и замене из-за имеющихся разрушений. Этот недостаток был ликвидирован. При замене балконов и лоджий использовались новые строительные элементы и внешние ограждения для улучшения общего вида фасада здания. При этом во многих случаях увеличивалась глубина балконов и лоджий. В результате таких работ внешний вид дома приобретал более привлекательный вид, а комфортность проживания значительно улучшалась. Этот важный элемент санации зданий весьма приветствовался жителями.