АВ 2008г. Выпуск 9 Проблемы реформирования отечественного ЖКХ в контексте международного опыта
3.3.Возможность привлечения частных инвестиций для обеспечения капитального ремонта жилья
Для прихода инвесторов в этот новый и пока еще не очень привлекательны для них сектор экономики необходимо, чтобы государство вместе с региональными и местными властями решило, как минимум, задачу гарантии возврата вложенных средств и получения разумной прибыли. В существующей строительной практике, чтобы привлечь инвестора для финансирования работ по малорентабельному проекту, ему создается возможность параллельно выполнить другой коммерчески выгодный проект, позволяющий получить высокие прибыли от продажи коммерчески реализуемого жилья. В дальнейшем, чтобы продолжить использование подобных схем, необходимо внимательно изучать рынок сбыта и величину строительных расходов на проведение работ. Вообще говоря, в каждом регионе - свои условия на рынке жилья, потому и решения могут существенным образом отличаться.
До настоящего времени в стране практически нет практики участия частного инвестиционного капитала в проектах капитального ремонта жилых домов. Как правило, эти работы проводятся за счет городского или местного бюджетов, практически без участия федерального бюджета и уж точно без финансового участия самих граждан, собственников жилья.
Выше говорилось о том, что в проектах капитального ремонта желательно участие административных структур, куда можно отнести органы государственной, региональной и местной власти, собственников жилья (это граждане, собственники нежилых помещений в жилых домах и, частично, городские и местные власти, являющиеся собственниками жилых и нежилых помещений), а также частных инвесторов. В общем виде такой набор участников можно назвать государственно-частным партнерством.
В качестве возможного варианта организации коммерчески окупаемого проекта можно привести разработанный для Москвы берлинскими специалистами проект санации группы из четырех пятиэтажных панельных домов (общая площадь около 20 тыс. кв.м) на проспекте Вернадского. Анализ технического состояния этих домов, оценка затрат на проведение санации с общей реконструкцией этого микроквартала дали возможно сделать заключение, что проект может иметь коммерческий характер. Можно добиться окупаемости проекта и возврата инвестиций при следующих условиях: требуется надстройка трех этажей (дополнительная площадь на всех четырех домах 10-12 тыс. кв.м) или строительство на площадке внутри квартала нового здания такой же площади для продажи образовавшего жилья по рыночным ценам; возможен частичный перевод квартир первого этажа в нежилой фонд с возможностью дальнейшей сдачи этих помещений в аренду. Рентабельность проекта для заказчика - на уровне 15%. Стоимость кредитных денег (заказчик сам привлекает требуемые средства) из-за рубежа - на уровне 12-15%. В этих условиях средства города или жителей для окупаемости проекта не привлекаются. Срок окупаемости проекта в таком варианте составит 5 лет.
Был сделан также расчет окупаемости проекта санации указанных домов, исходя из продолжительного (до 20 лет) срока возврата заемных средств. Такая схема, как правило, применяется в Германии. По этой схеме предполагается участие собственников (город и жители) в погашении долга. Размер платежей для жителей в погашение долга должен постепенно возрастать от небольших сумм до 1000 - 1500 руб./мес., исходя из размера квартиры. Участие города больше, поскольку он должен делать выплаты и как собственник порядка 50% площадей в этих домах, и как гарант, обеспечивающий социальную защиту несостоятельных собственников.
Проект, к сожалению, осуществить не удалось, поскольку работа с жителями не только не проводилась должным образом, но, напротив, жители были введены в заблуждение, что дома их будут снесены, а их самих переселят в новые квартиры в новых домах повышенной этажности, построенных на месте снесенных. Этот факт негативно характеризует административные органы города, которые, с одной стороны, декларируют необходимость привлечения полезного зарубежного опыта, а, с другой, распространяя заведомо ложную информацию, разрушают сами основы проведения коммерческих проектов.