АВ 2008г. Выпуск 9 Проблемы реформирования отечественного ЖКХ в контексте международного опыта
3.4.Разработка концепции капитального ремонта жилищного фонда на федеральном и региональных уровнях
В проекте концепции Долгосрочная стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан , подготовленном Министерством регионально развития РФ, основное внимание уделяется проработке вопросов увеличения объемов строительства нового жилья и его доступности для граждан. Это важная задача, как и планы масштабного увеличения объема строительства домов на одну семью. Однако, с учетом того, что большая часть населения России проживает в городах, гораздо важнее разработать концепцию сохранения того жилья, которое есть и которое по своим физическим качествам может и должно служить еще долгие годы.
В указанном выше проекте концепции Минрегионразвития есть между прочим раздел Модернизация и капитальный ремонт, с учетом критериев отнесения жилья к аварийному жилому фонду и жилому фонду, требующему капитального ремонта . В нем говорится, в частности, что институт собственников жилья в России не получил широкого распространения, без чего невозможно эффективное содержание этой категории собственности. Лучше было бы сказать, что в России появился институт несостоятельных собственников жилья.
В рамках концепции ставится задача не только быстро ликвидировать и заместить аварийный жилищный фонд, сложившийся на январь 2007 г. в объеме 11,2 млн. кв. метров, но и резко увеличить объемы капитального ремонта жилищного фонда. Предполагается, что планируемые меры позволят, таким образом, выполнить государственные обязательства имеющиеся на январь 2007 года по расселению граждан из аварийного жилого фонда, а также снять наиболее острые проблемы по капитальному ремонту жилищного фонда, требующего такого ремонта.
Концепция обозначила стратегические подходы к решению проблем модернизации и капитального ремонта, а именно:
создание системы регулярного технического аудита жилищного фонда;
разработка нормативных актов по организации, планированию и финансированию капитального ремонта;
создание механизмов кредитования и рассрочки платежей по капитальному ремонту жилья;
расширение перечня и форм возможных видов обеспечения возвратности кредитов, в том числе с использованием в качестве залога платежей будущих периодов;
проведение комплексной работы в части социальной защиты малоимущих граждан;
принятие субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления региональных программ модернизации многоквартирных и жилых домов;
нормативное закрепление обязательства собственников проводить ремонты в сроки в соответствии с техническими требованиями по ремонту, а содержание - в соответствии с нормами принятыми муниципалитетами.
Сравнивая этот перечень стратегических задач с теми, что были в свое время поставлены в Берлине, можно заметить определенное сходство. Но есть и существенные различия. Например, ни словом не говорится о комплексности задачи по реконструкции имеющихся кварталов в районах массовой застройки, совмещаемой с рядом мероприятий по развитию инфраструктуры района и улучшению комфортности проживания в них граждан, о чем говорилось выше.
Вскользь указывается на отсутствие необходимых объединений собственников жилья; но при этом не обращается внимание на то, что необходим общий механизм реформы предприятий жилищного сектора - процесс, где государство должно проявлять инициативу и добиться решения поставленной задачи всеми имеющимися средствами. Простое объединение жильцов в ТСЖ по разным причинам не работает.
По официальным данным, в Москве в ТСЖ объединились 19% собственников, в целом по России - 15%. По данным исследования Фонда общественного мнения, 37% жителей положительно относятся к созданию объединения собственников, активно выступают против - 19%. Остальные 48% из числа опрошенных не проявляют никакого интереса или затрудняются ответить. Люди, не имеющие необходимых знаний для управления общим имуществом и не располагающие временем, чтобы вникнуть в юридические и технические тонкости, не торопятся вступать в товарищества. Лишь 3% опрошенных жильцов многоэтажных домов уже создали ТСЖ, 44% полагают, что жильцы их дома не смогут его создать, 19% считают это возможным, а еще 34% затруднились с ответом.
Госкорпорации Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства выделено 250 млрд. руб. Но этих денег, по расчетам экспертов, явно не хватит на решение задачи по полной санации всего имеющегося в России жилищного фонда, если даже удастся освоить их с большей, чем обычно, эффективностью для обитателей многоквартирных домов, и даже с учетом региональных программ, не говоря уже о муниципалитетах.
Кроме того, выделение этих средств в регионы обусловлено рядом ограничений. В частности, жильцы должны вложить собственные деньги в размере 5% от рыночной стоимости ремонта - порядка 25 тыс. руб. Для некоторых семей даже эта сумма является неподъемной. А значит, необходимы адресные программы поддержки людей, объективно не способных выплатить свою долю при капремонте.
Правильно говорится, что должен быть создан механизм кредитования работ по капитальному ремонту. Однако, хотя бы в общих чертах, не конкретизируются формы и размер участия государства, частных инвесторов и самих жителей в этом процессе. Из берлинского опыта следует, что гарантией возвратности вложенных в капитальный ремонт средств является собственность на землю и недвижимость. Из опыта Германии, несмотря на то, что там большая нагрузка по возврату кредитного долга лежит на арендаторах жилья, следует, что государство предоставляет некоторые гарантии. Например, оно оплачивает проценты по кредиту, существенно снижая тем самым нагрузку на жителей.
Работы по санации существующего жилья должны проводиться с участием жителей, вовлекая их любыми из указанных выше способов в процесс подготовки проекта и его осуществления.
И, наконец, важным моментом является подготовка и жилищных организаций, и жителей к управлению жилищным имуществом после приведения его в порядок. Это важная гарантия того, что текущие коммунальные и иные платежи жителей можно будет направлять на погашение кредитных заимствований, истраченных на проведение капитального ремонта. Если жилье после ремонта будет быстро разрушено, то этого обеспечить не удастся, поскольку указанные платежи пойдут не на погашение долга, а на текущий ремонт здания.
Из приведенных выше оценочных расчетов общей стоимости всех работ по приведению в порядок всего жилищного фонда страны - это 1,5 млрд. кв. м жилья - следует, что на это потребовалось бы 15 триллионов рублей или 650 млрд. долл. США. Исходя из общей поставленной задачи вся программа капитального ремонта должна быть завершена за 10 лет. Надо признать, что в такой постановке задача выглядит весьма амбициозно. Для сравнения, решение в Германии подобной задачи приведения в состояние, пригодное для комфортного проживания, всего панельного жилого фонда, оставшегося в наследство от ГДР, заняло более 15 лет. И это при том, что суммарный объем работ составил порядка 13,5 млн. кв. м.
Подводя итог сказанному, можно рекомендовать нашим административным структурам глубже изучить опыт Германии по реконструкции районов массовой застройки и санации имеющегося там жилья, осуществляя совместно с немецкими специалистами пилотные проекты в разных регионах России. Делать это надо так же, как это делается в странах Восточной Европы в рамках проекта LHASA, где справедливо считают, что совместное проведение опытных проектов со специалистами, имеющими исчерпывающий опыт в этой области, позволяет быстрее и эффективнее освоить передовой опыт и наладить у себя его массовое применение.