АВ 2000г. Выпуск 9 Российское законодательство в сфере экономики: состояние и проблемы. Часть 1
Нормативно-правовое обеспечение развития рынка недвижимости
В Гражданском кодексе недвижимое имущество выделено в самостоятельный объект гражданского права, определены особенности его правового режима. Главная особенность правового режима недвижимости - регулирование порядка возникновения, изменения и прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества.
В развитие базовых положений Гражданского кодекса РФ к настоящему времени сформирована достаточно развитая законодательная база регулирования рынка недвижимости. Ее основу, помимо первой и второй частей Гражданского кодекса РФ, составляют федеральные законы Об основах федеральной жилищной политики (08.07.99, 152-ФЗ), О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (23.12.92, 4199-1), О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (21.07.97, 122-ФЗ), О залоге (29.05.92, 2872-1), О банках и банковской деятельности (02.12.90, 395-1), Об оценочной деятельности в Российской Федерации (29.07.98, 135-ФЗ), Об ипотеке (залоге недвижимости) (16.07.98, 102-ФЗ) и др.
В частности, важным законодательным актом в сфере регулирования рынка недвижимости является принятый в 1997 г. Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним . В соответствии с законом будет формироваться единый государственный реестр, обязанность вести который возложена на учреждения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при министерствах юстиции в субъектах Федерации.
Однако в ходе реализации закона быстро выявился ряд серьезных недостатков. В частности, закон, практически сохранив определение недвижимого имущества, внес в перечень объектов недвижимости дополнительно термины жилые и нежилые помещения . В итоге под определение недвижимости попали не только здания и сооружения, но также и любая их часть. Так как государственная регистрация сделок по аренде является обязательной в соответствии с законом и с 609 статьей ГК РФ, то после вступления закона в действие все заключенные ранее сделки требуют перерегистрации. Последнее существенно ущемляет интересы арендаторов.
Еще одним существенным недостатком закона является то, что он не отменяет установленного в 651 статье ГК РФ положения, согласно которому договоры аренды на срок до года не подлежат обязательной государственной регистрации. Таким образом, договор на аренду всего здания на срок до года регистрации не подлежит, а любой его части на срок более года подлежит обязательной регистрации. В то же время, если договор не зарегистрирован, соответствующие платежи нельзя включать в себестоимость.
Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) посвящен специальному правовому регулированию залога недвижимости. С принятием сформирована необходимая законодательная база в сфере регулирования отношений, связанных с обеспечением исполнения должником обязательств путем залога недвижимого имущества (земля, жилые дома и другие строения и сооружения, непосредственно связанные с землей) при решении вопросов получения долгосрочного кредита. В законе в развитие соответствующих положений ГК РФ полно и подробно регламентирована ипотека, дополнены и конкретизированы соответствующие нормы ГК, закреплены новые правила, отсутствующие в законодательных и иных правовых актах, отражены особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, жилых домов, квартир и др.
Однако закон был принят со значительными недостатками, которые затрудняют его применение на практике. Поэтому для приведения закона в соответствие с действующим законодательством, устранения технических и юридических неточностей необходима подготовка соответствующих изменений и дополнений.
Устранение отмеченных недостатков потребует внесения соответствующих изменений в весь пакет принятых законов в сфере недвижимости, а именно в федеральные законы О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , Об ипотеке (залоге недвижимости) и Об оценочной деятельности .
В частности, совершенствование Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно идти в направлении выработки и законодательного закрепления важнейших процедурных правил, которые будут соблюдаться в процессе государственной регистрации названных прав. Ряд действующих сейчас норм, например, процедура регистрации прав на предприятия как на объект недвижимости, выглядят как ненужное усложнение процедуры регистрации, не имеющие экономического и правового значения. Должен быть уточнен факт признания ранее существовавших прав, которые повсеместно пересматриваются регистраторами под видом проверки правильности их оформления. В соответствии с законом регистраторы не имеют судебных полномочий отменять права, зарегистрированные по ранее существовавшим нормам, даже если это было сделано с нарушениями.
В законе Об оценочной деятельности необходимо уточнить положения, связанные с лицензированием, аккредитацией и аттестацией оценщиков. Все указанные процедуры, отданные действующим законом на откуп органам исполнительной власти, зачастую используются ими как источник дополнительного финансирования и расширения своих полномочий, что ставит под сомнение развитие оценки как вида независимой предпринимательской деятельности.
В плане совершенствования законодательной базы целесообразно ускорить работу над проектами федеральных законов О риэлтерской деятельности и Об основах технического учета и инвентаризации объектов недвижимости . Оба эти законопроекта призваны усилить правовое регулирование деятельности риэлтерских организаций и органов технического учета (БТИ).
В нормативно-правовом упорядочивании нуждается работа организаций в сфере недвижимости. Сейчас каждая из них пытается создать свою собственную глобальную, в масштабе всей страны информационную систему учета или регистрации. Усложнение процедур, расширение собираемых сведений, постоянное дублирование информации и функций, присвоение новых полномочий становятся препятствием на пути экономического развития, дезориентируют граждан и органы власти, ведут к неоправданным расходам. В этой связи представляется необходимым уточнить регламентацию взаимодействия и полномочий организаций, образующих инфраструктуру управления недвижимостью, точнее определить пределы их полномочий, объемы необходимых сведений, правила обмена данными и правила установления тарифов, оплаты указанной работы.
В целях разрешения проблемы объектов незавершенного строительства необходимо разработать закон, регулирующий постановку на учет и снятие с учета объектов недвижимости. Действующие сейчас правила принятия объекта в эксплуатацию не отвечают условиям многоукладности экономики и во многих случаях не могут быть применены.
Значительную работу требуется провести по созданию законодательной базы ипотечного жилищного кредитования в России с тем, чтобы обеспечить снижение финансовых рисков участников рынка и повысить доступность жилья для граждан. С этой целью необходимо внести изменения и дополнения в Федеральный закон Об ипотеке (залоге недвижимости) , в Жилищный кодекс РСФСР, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон О несостоятельности (банкротстве) , Закон Российской Федерации О подоходном налоге с физических лиц , проект второй части Налогового кодекса Российской Федерации и др. В частности, в целях развития жилищного ипотечного кредитования следует привести в соответствие механизм наложение взыскания на жилые объекты с действующим Жилищным кодексом РСФСР. Кроме того, необходимо ускорить подготовку изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР с тем, чтобы привести его нормы в соответствие с нормами Гражданского кодекса.