АВ 2008г. Выпуск 9 Проблемы реформирования отечественного ЖКХ в контексте международного опыта
1.2.Формирование новых правовых отношений в сфере собственности на жилые объекты и земельные участки
Существенным условием реконструкции районов массовой застройки в Берлине было проведение межевания земельных участков и упорядочение собственности на жилые объекты, а также связанное с этим четкое определение прав и обязанностей собственников. В рамках этого процесса в сфере жилищно-коммунального хозяйства были созданы частно-предпринимательские организации со статусом полномочного юридического лица, которые на основании вещного договора с городом получили право собственности на жилые здания в районах массовой застройки, а также на земельные участки под новое строительство. Одновременно в законодательном порядке они были наделены правом на образование новых объектов собственности в коммунальной сфере. В результате в районах массовой застройки в распоряжении этих организаций оказалось огромное количество существующего жилья и земельных участков.
Новое межевание с формированием земельных участков по назначению пользования было завершено в восточной Германии к середине 90-х годов. Было определено, какие внутригородские территории в интересах общегородского планирования отходят в ведение городских властей, а какие участки земли передаются жилищным предприятиям. Таким образом, была создана основа для рационального решения вопросов землепользования в городском масштабе, включая распределение соответствующей финансовой ответственности.
В частности, муниципальные органы совместно с городскими структурами сформулировали критерии минимального соподчинения земельных участков. По виду использования они делятся на:
- территории для освоения, доступные для проезда транспорта,
- территории для освоения, не доступные для проезда транспорта,
- уличные пешеходные дорожки,
- парковочные места для автомобилей,
- площадки для сбора мусора,
- озелененные территории.
Земля дворовых территорий была переведена в категорию жилого сектора. Двор является территорией в общедолевой собственности, где собственники имеют каждый свою долю. В пределах жилого сектора отдельные земельные участки могут выделяться в арендное пользование различным собственникам зданий.
После того, как распределение земли и жилищной собственности было завершено и в значительной мере проведена санация зданий, жилищные предприятия начали продавать квартиры квартиросъемщикам. Несмотря на то, что процесс приватизации жилья в Германии пошел по пути его продажи, а не бесплатной раздачи в собственность, как в России, поощрение перевода квартир в собственность их пользователей было и остается стратегическим направлением политики властей города как один из важных инструментов сохранения устойчивого состава населения городских районов.