АВ 2008г. Выпуск 9 Проблемы реформирования отечественного ЖКХ в контексте международного опыта
1.10.Вопросы организации финансирования проектов санации и организации работ
Санация общего жилищного фонда районов массовой застройки Восточного Берлина финансировалась не только самими собственниками. Часть требуемых инвестиций обеспечивалась кредитами, выплата процентов по которым проводилась из государственных средств по различным программам поддержки.
Правительство Германии с большой озабоченностью констатировало неуклонный рост стоимости энергоресурсов, следствием чего стало постоянное и весьма существенное увеличение коммунальных платежей. Данное обстоятельство побудило федеральное правительство встать на путь осуществления широкомасштабных мероприятий по энергосбережению в существующем жилищном фонде. Только в период с 2002 по 2006 год на эти цели через банк Kreditanstalt fьr Wiederaufbau было выделено в качестве помощи с льготным налогообложением порядка 5,6 млрд. евро. Эти средства в виде конкретных субсидий распределялись через Союз за снижение налогов. Они направлялись на проведение энергосберегающих мероприятий не только в жилых домах, но и на других объектах, потребляющих энергию для отопления, в частности, в школах и дошкольных учреждениях. Размер федеральных субсидий городу ставился в зависимость от выделения городом собственных средств на эти же цели. Прямая выгода для города заключалась в том, что в результате принимаемых мер расходы на энергоснабжение резко сокращались.
Схемы финансирования разрабатывалась для каждого конкретного объекта. Как правило, до 15% требуемого капитала вкладывало жилищное предприятие из собственных средств. Остальные средства привлекались в качестве инвестиций на экономическое развитие от банковской группы Kreditanstalt fuer Wiederaufbau (KfW)в размере до 500 марок ФРГ на один кв.м, без учета кредита от земли Берлин. Еще одной формой поддержки было списание старых долгов.
Возврат кредита осуществлялся на протяжении порядка 15 лет из средств, взимаемых с жильцов в качестве арендной платы. В период с 1991г. по 2003 г. размер арендной платы в Берлине вырос с 0,61 до 4,2 евро/кв.м, оставаясь практически неизменным до настоящего времени. В арендной плате доля выплаты по кредитным долгам составляет порядка 68%. Кроме этого 16% из арендной платы направляется на текущий ремонт, 10% идет на содержание управляющей компании.
В общей структуре платежей арендаторов помимо арендной платы имеются ежемесячные выплаты на эксплуатационные расходы в размере 2,1 евро/кв.м без учета расходов на отопление. В число эксплуатационных расходов включены: водоснабжение и канализация (25%), вывоз твердых бытовых отходов (11,7%), уход за зелеными насаждениями (11%), земельный налог (4,9%), страхование здания (2,7%), уборка территории (2,7%), содержание техника-смотрителя (2,7%), освещение здания (2,2%), и некоторые другие небольшие расходы. Стоимость отопления в 2004 г. составляла 0,55 евро/кв.м.
Интересно отметить, что мероприятия по энергосбережению, проведенные на доме в виде утепления фасадов и других ограждающих конструкций здания, позволили существенно сэкономить эксплуатационные расходы, в результате чего арендная плата после проведения капитального ремонта в полном объеме повышалась всего на 0,5 евро/кв.м.