АО, 2008, январь Практические задачи социального государства: к новому качеству жизни
III. ПРОБЛЕМЫ СОЗДАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ И ВОЗМОЖНЫЕ ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ
1. ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЖИЛЬЕМ ЛЬГОТНЫХ КАТЕГОРИЙ ГРАЖДАН, СТРОИТЕЛЬСТВА И МОДЕРНИЗАЦИИ КОММУНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ
Проблема 1. Градостроительный и Земельный кодексы Российской Федерации сняли не все административные барьеры, при том, что Градостроительный кодекс Российской Федерации значительно упростил процедуру получения всех разрешений на застройку, особенно для индивидуального жилищного строительства. До сих пор законодательство субъектов Российской Федерации и муниципальные правовые акты не приведены в соответствие с новыми требованиями. По оценке Минрегиона России, получение необходимых согласований, разрешений, экспертиз на этапе оформления разрешения на строительство обходится строительным компаниям в 30 % от стоимости возводимого жилья.
Кроме того, по мнению участников рынка жилья вступление в силу законов о долевом участии в строительстве, о жилищных накопительных кооперативах затруднило финансирование строительства, сделав его одной из наиболее актуальных и болезненных проблем отрасли. В частности, по мнению ряда крупных застройщиков долевая схема сегодня практически лишена будущего в связи с принятием Федерального закона 214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов . Застройщики не в силах работать в соответствии с этим актом, поэтому вынуждены искать другие пути изыскания финансовых ресурсов. Главный из них - ипотека.
Пути решения. Острота проблем в жилищной сфере и важность их решения для социально-экономического развития Российской Федерации в переходном периоде требуют совершенствования законодательной и нормативно-правовой базы в жилищном и жилищно-коммунальном секторах, стимулирования проведения преобразований на местах, непосредственного использования средств федерального бюджета.
Предлагается шире использовать альтернативные формы повышения покупательского спроса, создав для этого соответствующую нормативную правовую и организационную базу, в том числе строительные сберкассы, получившие широкое распространение в Восточной Европе, и жилищно-накопительные кооперативы, активно функционирующие, например, в Башкирии.
Проблема 2. Отсутствие у большинства муниципальных образований перспективных планов развития территорий, что не позволяет вести застройку обширных территорий, а застройщики и производители стройматериалов не могут планировать развитие своего бизнеса на перспективу, что, как следствие, является одной из причин, не позволяющей снизить стоимость возводимого жилья.
Пути решения. Рассмотреть вопрос о выделении дополнительных средств на финансирование этих работ в пределах сумм на реализацию подпрограммы Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства , так как в бюджете муниципального образования трудно изыскать дополнительные средства на данные расходы.
Проблема 3. Высокая степень износа жилищного фонда и нарастающие объемы ветхого и аварийного жилья. Степень износа жилищного фонда в среднем по России превышает 50 %, а с учетом включения панельных домов - еще выше. Проблемы сноса ветхого и аварийного жилья не нашли отражения в Национальном проекте.
Пути решения. Рассмотреть вопрос о включении в состав расходов федеральной целевой программы Жилище подпрограммы по сносу ветхого и аварийного жилья и строительству на его месте новых жилых домов.
Проблема 4. Высокие цены на жилье и их быстрый рост. Рост цен на недвижимость в России привел к тому, что покупательская способность населения в приобретении жилья за последние 2 года снизилась в среднем на 30%. Основные причины роста цен - недостаточность предложения на первичном рынке жилья, высокая степень монополизации строительной отрасли и игра на повышение со стороны застройщиков и спекулянтов.
Ощутимый вклад в рост стоимости "ипотечной" недвижимости вносит и отсутствие поддерживающей инфраструктуры ипотеки. "Региональная инфраструктура не позволяет в полной мере развернуть ипотечное кредитование в том или ином регионе". По оценкам некоторых участников рынка, расходы на обслуживание ипотечной сделки в регионе могут достигать до 10% ее стоимости из-за высокой монополизации в смежных с ипотекой отраслях. Ипотечные кредиты на покупку жилья становятся еще более недоступными для большинства населения, чей доход не позволяет выплачивать взносы по кредиту. Так, средняя стоимость ежемесячного обслуживания по кредиту, взятому на покупку двухкомнатной квартиры в г. Москве с первоначальным взносом 20 %, возросла с 850-950 долл. США в 2004 г. до 2200-2500 долл. США в 2006 г., при том, что процентные ставки по ипотечным кредитам снизились на 2-3 %, а срок кредитования возрос с 10 до 15 лет.
В итоге, по данным Российской гильдии риэлторов, 2/3 заемщиков, получивших кредиты в 2006 г., так и не смогли их реализовать из-за быстрого роста стоимости выбранных квартир. Значительная часть семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не может получить социальное жилье и воспользоваться ипотечным кредитом из-за высоких процентных ставок и низких доходов, такие семьи останутся за чертой Национального проекта.
Пути решения. Необходимо сформировать сегмент социального жилья, регулируемый государством и лежащий вне конкурентного рынка недвижимости для граждан со средним уровнем дохода. Один из возможных вариантов формирования этого сегмента - возведение панельных домов новых серий. В этом случае снижение себестоимости будет достигаться за счет массового производства. Альтернативный путь - развитие сегмента пригородного жилья. Одноэтажное жилье эконом-класса более дешево в строительстве, возводится за короткие сроки и имеет более низкие издержки инженерии. Оно не совсем привычно нашей ментальности как жилье для постоянного проживания, но на Западе сегмент доступного жилья существует именно в таком варианте.
Требует корректировки планирование строительства муниципального жилья. В настоящее время планируется смета строительства одного квадратного метра в начале года, исходя из прогноза Министерства торговли и экономического развития (МЭРТ), а в дальнейшем, после утверждения бюджета и адресно-инвестиционной программы, ничего менять нельзя. Так как в 2007 году прогнозы МЭРТа по росту цен на строительную продукцию не совпали с реальностью, в результате застройщики отказывались работать по утвержденным расценкам, требуя пересмотреть установленную себестоимость строительства в сторону повышения, то целесообразно рассмотреть вопрос об установлении стоимости квадратного метра общей жилой площади по тем котировочным предложениям, которые выявляют субъекты Российской Федерации на своей территории с целью выполнения социальной нормы обеспечения жильем граждан.
Проблема 5. Факты покупки жилья с инвестиционными целями. Спрос на квартиры как объект недвижимости оказывает значительное давление на рынок жилья и приводит к общему росту цен на недвижимость (по мнению экспертов, от 15 до 30 % сделок по приобретению квартир имеют целью вложение свободного капитала).
Пути решения. Ввести прогрессивный налог на недвижимость (в зависимости от площади жилья и его рыночной стоимости) с целью снижения привлекательности инвестиционных квартир и роста предложения на рынке жилья.
Проблема 6. Отсутствие в расходах федеральной целевой программы Жилище и Национального проекта средств на обеспечение объектов социально-бытового и культурного обслуживания населения.
Пути решения. Рассмотреть вопрос о включении в Национальный проект строительства таких объектов для комплексного обеспечения населения услугами.
Проблема 7. Проблемы доступности и комфортности предоставляемого жилья. По оценкам ряда экспертов, доступность жилья за 2005-2007 гг. снизилась. Федеральная целевая программа Жилище на 2002-2010 годы (2 этап) не содержит критериев комфортности жилья, которое должно предоставляться гражданам России. Такой показатель, как достижение ввода жилой площади 80 млн. кв. м, не подкреплен показателями по увеличению мощностей строительной индустрии и обеспечению комплекса мер по привлечению к сотрудничеству строительного бизнеса.
Не уделяется в должной мере внимание качеству возводимого частными компаниями жилья, не существует стандарта качества жилья по набору необходимых услуг, материалов, оборудования квартир и домов. В настоящее время то жилье, которое предлагается льготным категориям граждан (за очень редким исключением) практически представляет собой только голые стены .
Проблема доступности и комфортности жилья также связана с недостаточным обеспечением инженерными сетями.
Пути решения. Рассмотреть вопрос о введении стандартов (в том числе и для коммерческих строительных компаний), которые включали бы полное оснащение квартир в пределах рыночной стоимости и были бы оговорены применяемые материалы и оборудование, как это делается в развитых странах, в которых квартиры оснащены всем оборудованием (вплоть до мебели). Введение таких высоких стандартов обязало бы застройщиков их выполнять, что повысило бы качество вводимого жилья. Правительством Российской Федерации должно быть четко оговорено, что в пределах той стоимости жилья, которую оно готово заплатить за покупку у частных компаний, жилье должно быть обеспечено стандартной комплектацией из соответствующих материалов и оборудования.
Проблема 8. Обеспечение жилищного строительства строительными материалами. Ежегодный прирост выпуска строительных материалов составляет около 10%. Однако, достигнутые объемы не полностью удовлетворяют потребности современного строительства. К 2010 году для выполнения задач, поставленных в национальном проекте потребуется 90 млн тонн цемента. Сейчас его производится вдвое меньше. В то же время потенциал роста производства цемента, других групп строительных материалов (некоторых видов стеновых материалов, сборных железобетонных конструкций) практически исчерпан. Основные фонды в отрасли изношены на 50 - 60%. Средний возраст агрегатов и механизмов 17 - 20 лет. Ежегодно списывается 2% основных фондов, а обновляется только 1%. Из-за износа основных фондов многие предприятия загружены меньше чем наполовину от проектных мощностей, заложенных в советское время.
Пути решения. Необходимо принять меры по демонополизации промышленности стройматериалов. Процессы монополизации больше всего заметны в цементной промышленности. С точки зрения развития конкуренции, по мнению ряда экспертов, новые цементные производства лучше создавать как новые, а не дополнительные производственные линии на уже существующих. Для обеспечения развития стройиндустрии необходимо создание отечественных аналогов импортного оборудования для производства стройматериалов. Основным направлением импортозамещения должен стать выпуск нашей промышленностью высококачественного сырья для производства строительных материалов, а машиностроением - высокопроизводительного оборудования
Необходимо принятие мер, направленных на повышение культуры потребления строительных материалов и технологий. Сейчас ни у строителей, ни у заказчиков нет четкого понимания: какие материалы и технологии способны сделать жилье более доступным. Необходимо провести ревизию материалов и технологий и выбрать из них те, что наиболее отвечают задаче повышения доступности жилья. Материалы должны быть из дешевого и массово распространенного сырья, требовать минимума энергозатрат на производство, иметь максимально высокую степень заводской готовности, чтобы снизить трудозатраты на стройплощадке, обладать большим запасом прочности, производиться максимально близко к местам потребления. Акцент нужно делать на те материалы, которые имеются в данном регионе в избытке.